Reg.br.:023

Porez na kapitalnu dobit za prodavce nekretnina

Utvrđivanje poreza na prihod od kapitalnog dobitka vrši se u skladu sa odredbama člana 72-80 Zakona o porezu na dohodak građana, što znači da se kapitalnim dobitkom smatra prihod koji obveznik ostvari prodajom odnosno drugim prenosom uz naknadu.
Plaćanje poreza na prihod od kapitalnog dobitka je obaveza Prodavca.

On se utvrdjuje na osnovu razlike u nabavnoj vrednosti, odnosno vrednosti po kojoj je nepokretnost stečena-nabavna cena nepokretnosti odnosno cena po kojoj je obveznik stekao pravo odn. cena koju je utvrdio poreski organ u skladu sa Zakonom i prodajne vrednosti, odnosno vrednosti po kojoj je ta ista nepokretnost prodata odn. ugovorena odn. tržišna cena koju je utvrdio poreski organ.

Nabavna cena se uvećava indeksom rasta cena na malo od dana sticanja nepokretnosti do dana njene prodaje (prema raspoloživim podacima Republičkog zavoda za statistiku) i umanjuje se po osnovu amortizacije.
Stopa poreza na kapitalnu dobit iznosi 15% na tako utvrdjenu razliku u vrednosti, odn. poresku osnovicu.

Obavezu podnošenja prijave i plaćanja poreza imaju samo vlasnici tj. prodavci koji imaju svojinu tj. vlasništvo na nepokretnosti

Ako je pravo, udeo ili hartiju od vrednosti obveznik stekao poklonom ili nasleđem, nabavnom cenom iz člana 74. stav 1. ovog zakona smatra se cena po kojoj je poklonodavac, odnosno ostavilac stekao to pravo, udeo ili hartiju od vrednosti, a ako ne može da se utvrdi ta cena onda njihova tržišna vrednost u momentu sticanja tog prava, udela ili hartije od vrednosti od strane poklonodavca, odnosno ostavioca, utvrđena od strane nadležnog poreskog organa.
Izuzetno od stava 1. ovog člana, ako je obveznik pravo, udeo ili hartiju od vrednosti stekao od poklonodavca, odnosno ostavioca koji je to pravo, udeo ili hartiju od vrednosti stekao pre 24. januara 1994. godine, nabavnu cenu utvrdiće nadležni poreski organ prema tržišnoj vrednosti tog prava, udela ili hartije od vrednosti na dan 24. januara 1994. godine.
Ako je pravo, udeo ili hartiju od vrednosti obveznik stekao ugovorom o doživotnom izdržavanju, nabavnom cenom iz člana 74. stav 1. ovog zakona smatra se tržišna cena prava, udela ili hartije od vrednosti koja je uzeta ili mogla biti uzeta kao osnovica poreza na prenos apsolutnih prava u momentu njihovog sticanja od strane obveznika.

Inače, kapitalni dobitak se između ostalog ne utvrđuje i ne oporezuje kod prenosa prava:
-ako su stečena nasleđem
-ako se prenos vrši između bračnih drugova/I u vezi sa razvodom braka/ i prvog naslednog reda
Obavezu podnošenja prijave i plaćanja poreza imaju samo vlasnici tj. prodavci koji imaju svojinu tj. vlasništvo na nepokretnosti-međutim, većina poreskih uprava dozvoljava da poresku prijavu i prateću dokumentaciju podnese kupac
Poreska prijava za plaćanje poreza na kapitalni dobitak podnosi se odeljenju Republičke uprave javnih prihoda za teritoriju opštine na kojoj se predmetna nepokretnost nalazi u roku od 10 dana od dana zaključenja ugovora o prenosu apsolutnih prava ( ugovor o prodaji, ugovor o zameni) kao danom nastanka poreske obaveze.

Osim popunjenog obrasca PPDG 3 (popunjenog na ime prodavca) potrebno je priložiti I odgovarajuću dokumentaciju kojom se dokazuje pravo svojine a sadržaj dokumentacije zavisi od pravnog osnova /najbolje je informisati se kod nadležne službe poreske uprave ili na sajtu poreske uprave

Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i/ ili stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva oslobađa se poreza na ostvarenu kapitalnu dobit.

U suprotnom, obvezniku koji u roku od 12 meseci sredstva ostvarena prodajom uloži uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i/ ili stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva ima pravo na povraćaj plaćenog poreza na kapitalnu dobit.

Ukoliko obveznik plaćanja poreza uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno umanjuje.

Napomena: Porodičnim domaćinstvom smatra se zajednica života obveznika, njegovog supružnika, obveznikove dece, obveznikovih usvojenika, dece njegovog bračnog druga, usvojenika njegovog bračnog druga, obveznikovih roditelja, obveznikovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja njegovog supružnika sa istim prebivalištem kao i poreski obveznik.

Međutim, treba biti pažljiv nije svako ulaganje u kupovinu nekretnina rešavanje stambenog pitanja.

Ministarstvo finansija je Pravilnikom uredila kriterijume za ostvarivanje prava na poresko oslobođenje po osnovu kapitalnog dobitka.